“L’hor­reur !” Quand son entre­prise lui a annon­cé son démé­nage­ment à La Défense, c’est le pre­mier mot qui est venu à l’e­sprit de Sandy. “Tous les matins, je voy­ais cette horde de gens agglu­tinés descen­dre du train comme des auto­mates. J’avais cette appréhen­sion de la foule. Et aujour­d’hui, je suis dev­enue l’une de ces zom­bies qui marche en pilote automa­tique”, nous racon­te-t-elle. 

Même con­stat chez Sofia. Lorsque son employeur a quit­té le 9e arrondisse­ment pour La Défense, elle a dou­blé son temps de tra­jet, elle qui vit dans le 77. Pour éviter l’af­flux aux heures de pointe, elle part de chez elle à 6h du matin. “La Défense, c’est le stress, le stress, le stress”, résume-t-elle.

Avec le temps, Sandy recon­naît pour­tant quelques avan­tages au quarti­er. Le cen­tre com­mer­cial lui per­met d’ef­fectuer ses cours­es sur sa pause déje­uner et d’op­ti­miser son emploi du temps. Mais elle regrette le manque d’e­spaces verts et de lieux où sim­ple­ment pren­dre l’air. “Tu vis dans une sorte de monde par­al­lèle, au sein de ta tour où tu tra­vailles, tu manges, tu fais du sport. Tout est opti­misé pour ne pas avoir à sor­tir, ne pas per­dre de temps, et au final, tra­vailler plus…”, pour­suit Sofia.

Ces témoignages illus­trent le défi auquel est con­fron­tée La Défense. Longtemps vit­rine de la puis­sance économique française, le plus grand quarti­er d’af­faires d’Eu­rope se retrou­ve aujour­d’hui à un tour­nant de son his­toire.

Selon le cab­i­net Knight Frank, 536 000 mètres car­rés étaient inoc­cupés en 2025, soit 14,5 % du parc. Certes, la hausse sem­ble se sta­bilis­er après le choc du Covid et la général­i­sa­tion du télé­tra­vail. Mais le niveau reste his­torique­ment élevé. “Ce phénomène n’est pas pro­pre à La Défense. Nous faisons face aux con­séquences d’une vague de con­struc­tions livrées au moment même où les entre­pris­es rédui­saient leurs besoins immo­biliers”, analyse Pierre-Yves Guice, directeur général de l’étab­lisse­ment pub­lic Paris La Défense.

Cer­taines opéra­tions récentes illus­trent ces dif­fi­cultés. La tour Hopen, anci­en­nement Adria, entière­ment restruc­turée après le départ de Tech­nip, peine tou­jours à attir­er des locataires mal­gré ses 66 500 m² flam­bant neufs. Pierre-Yves Guice par­le même d’un “échec indus­triel”. Plus loin, la tour Hekla, dess­inée par Jean Nou­v­el et inau­gurée en 2022, n’est occupée qu’à moitié. Gold­man Sachs a quit­té l’ensem­ble Land­scape pour rejoin­dre le XVIe arrondisse­ment de Paris. EY, Forvis Mazars et Wave­stone ont égale­ment choisi de quit­ter le quarti­er.

Pour Pas­cal Imbert, prési­dent de Wave­stone, le sujet dépasse large­ment l’im­mo­bili­er. “Les jeunes ne veu­lent plus con­sacr­er tout leur temps à leur car­rière. Ils veu­lent aus­si avoir une vie après le tra­vail, ce que La Défense ne leur offre pas.” L’en­tre­prise a inter­rogé les can­di­dats ayant refusé de la rejoin­dre. Le résul­tat a sur­pris ses dirigeants. “Nous leur avons demandé si notre local­i­sa­tion à La Défense avait joué dans leur déci­sion. Cela reve­nait presque sys­té­ma­tique­ment.”

Jérôme Bédi­er, tré­sori­er de la cham­bre de com­merce et d’in­dus­trie de Paris Ile-de-France, chargé par l’an­cien Pre­mier min­istre François Bay­rou de réfléchir à la trans­for­ma­tion du quarti­er d’af­faires des Hauts-de-Seine, iden­ti­fie les tours de grande hau­teur comme un véri­ta­ble “repous­soir”. Dans son rap­port, que Noveth­ic s’est procuré, il évoque la con­tes­ta­tion d’un mod­èle trop mono­fonc­tion­nel, qui ren­voie à l’univers métro-boulot-dodo, et une archi­tec­ture sur dalle qui coupe du reste du ter­ri­toire. “Jusqu’a récem­ment sym­bole de moder­nité et de puis­sance économique, les tours de grande hau­teur sont aujourd’hui sou­vent cri­tiquées pour leur impact envi­ron­nemen­tal et sont con­sid­érés comme les ves­tiges d’un mod­èle économique en muta­tion”, écrit-il.

Il note aus­si l’émergence d’un “nou­veau style du tra­vail, à la cal­i­forni­enne”, qui s’appuie sur de “nou­veaux lieux de vie et de ren­con­tres favorisant l’innovation, le lien avec la nature, la fer­til­i­sa­tion croisée et la sérendip­ité sur le lieu de tra­vail et dans la ville autour”. “Les salariés récla­ment aujourd’hui une expéri­ence util­isa­teur dif­férente et améliorée”, con­clut-il.

Il va donc fal­loir trou­ver de nou­velles sources de finance­ment d’autant que le pacte liant les col­lec­tiv­ités locales du ter­ri­toire et per­me­t­tant le finance­ment de l’étab­lisse­ment pub­lic Paris La Défense arrivera à son terme début 2027. Le rap­port de la cham­bre régionale des comptes d’Ile-de-France évoque plusieurs pistes allant d’un change­ment de la fis­cal­ité locale à la créa­tion d’une rede­vance ou d’une con­tri­bu­tion volon­taire des entre­pris­es.

“Il faut un meilleur partage de la valeur créée par le ter­ri­toire”, estime pour sa part Pierre-Yves Guice, directeur général de l’étab­lisse­ment pub­lic Paris-La Défense. Il cite l’exemple du parc urbain sur dalle de cinq hectares qui est en cours de con­struc­tion sur l’esplanade. “Tous les immeubles en bor­dure du parc ont été reven­dus ou loués dans des con­di­tions très avan­tageuses ou vont faire l’objet de réno­va­tions. Or, pour nous, c’est 100% de dépens­es. Et pour les pro­prié­taires des tours, 100% de recettes…”, résume-t-il.

En par­al­lèle, les cinq prin­ci­paux pro­prié­taires présents sur la dalle − Allianz, Axa, Groupa­ma Immo­bili­er, Uni­bail-Rodam­co-West­field et Société générale – représen­tant 25% des act­ifs et 5 mil­liards d’euros investis en dix ans, ont égale­ment mené un tra­vail prospec­tiviste. Ils ont inter­rogé une quin­zaine d’architectes, urban­istes, juristes, écon­o­mistes pour imag­in­er le quarti­er en 2050 (voir pho­to de fond). Hub européen de l’innovation, quarti­er mul­ti­fonc­tion­nel, intel­li­gence col­lec­tive, recon­nex­ion à la Seine, ils pro­posent un mas­ter­plan bio­cli­ma­tique autour de trois axes : la ville des prox­im­ités, la ville récréa­tive et la ville hos­pi­tal­ière.

“Il y a bien eu un avant et un après 2020 (crise san­i­taire, remon­tée des taux d’intérêt, télé­tra­vail, prise de con­science crois­sante du change­ment cli­ma­tique). La Défense est désor­mais à un point de bas­cule de son his­toire, chahutée par trois boule­verse­ments struc­turels : la fin du mod­èle des quartiers d’affaires mono­fonc­tion­nels tout-bureau, la tran­si­tion envi­ron­nemen­tale qui lim­ite de fac­to la crois­sance infinie de nou­velles con­struc­tions, et le vieil­lisse­ment du parc de tours”, résu­ment les auteurs du rap­port bap­tisé “Vision 2050” et pub­lié en mars 2025.

“Il y a urgence à agir car le risque est d’arriver à un déclasse­ment total du quarti­er, qui n’est plus du tout un démon­stra­teur de la puis­sance de la France. Il faut redot­er la cap­i­tale d’une place busi­ness forte et prof­iter pour cela de la réno­va­tion des tours afin de redonner un nou­veau vis­age au quarti­er. C’est main­tenant qu’il faut avoir une vision stratégique. Et pour cela, l’Etat doit se posi­tion­ner au plus haut niveau pour faire de La Défense un quarti­er d’avenir”, com­mente auprès de Noveth­ic, Roland Cubin, directeur général délégué de Groupa­ma Immo­bili­er, porte-parole du groupe­ment “La Défense 2050”.

Une vision qui ne sem­ble pas for­cé­ment partagée au plus haut niveau. “En deux man­dats, Emmanuel Macron n’est jamais venu ici. C’est le pre­mier prési­dent de la République à n’être jamais venu à La Défense”, tance Pierre-Yves Guice, le directeur général de l’étab­lisse­ment pub­lic Paris-La Défense.

Inter­rogé au Sénat puis à l’Assemblée nationale sur le rap­port Bédi­er, qui n’a tou­jours pas été pub­lié offi­cielle­ment, Vin­cent Jean­brun, le min­istre de la Ville et du Loge­ment, a assuré qu’il se rendrait prochaine­ment, et à titre per­son­nel, dans le quarti­er d’af­faires “pour réfléchir à la manière de dépass­er la sit­u­a­tion actuelle du ‘tout bureaux’ afin de s’a­chem­iner intel­ligem­ment vers plus de mix­ité”. “Il s’ag­it de créer un sur­saut d’at­trac­tiv­ité pour ce quarti­er d’af­faires. (…) Je peux vous assur­er que le gou­verne­ment est pleine­ment mobil­isé aux côtés des acteurs locaux pour péren­nis­er ce joy­au nation­al qu’est La Défense”, a‑t-il égale­ment déclaré.

Mer­cre­di 24 juin, le gou­verne­ment a ain­si présen­té son pro­jet de loi Loge­ment qui inclut des mesures spé­ci­fiques à La Défense. Par­mi elles, la mise en place d’un “cer­ti­fi­cat” pour les por­teurs de pro­jets dans le quarti­er qui leur apporterait un sou­tien admin­is­tratif notam­ment lorsqu’ils trans­formeraient des bureaux en apparte­ments. Une expéri­men­ta­tion qui va dur­er cinq ans.